不動産の相続対策は不動産を相続するときにいろいろ必要となってきます。また、相続で不動産を分割する方法にはいくつかの方法がありますが、この方法を間違えると、円満な相続ができなかったり、相続人間関係に問題が発生したりします。本記事を参考にしていただきまして、円満な相続をしていただけますと幸いです。
この記事の目次
主な相続財産が不動産の時の相続対策
不動産を売却しなくてもいいように相続対策をする必要があります。
＜背景＞
・福井太郎さんには長男の福井一郎さんと次男の福井二郎さんがいました。
・妻の福井花子さんはすでに亡くなっています。
・福井太郎さんの財産は不動産の４０００万円と預貯金の２０００万円でした
・長男の福井一郎さんは福井太郎さんと同居して、夫婦で介護をしていました
・次男の福井二郎さんは県外に住んでいます。
・福井太郎さんは生前、自宅不動産は長男の福井一郎さんに相続させると言っていました
・福井太郎さんは遺言書を書いていませんでした。
＜問題発生＞
・福井太郎さんが亡くなり、葬式に来た次男の福井二郎さんが相続の話しをしてきました。
・遺言書がかかれていなかったので、遺産分割協議で決めることになります。
・相続人は長男の福井一郎さんと次男の福井二郎さんです。
・相続分はそれぞれ相続財産の２分の１となります。
・不動産を長男の福井一郎さん、預貯金を福井二郎さんが相続すると福井一郎さんが４０００万円、福井二郎さんが２０００万円相続することになり不平等になります。
・福井一郎さんの手元に１０００万円の大金はありませんので、不動産を売却することになりました。
＜不動産の相続方法＞
① 現物分割
不動産をそのまま分割するという方法ですが、今回の場合、自宅不動産はひとつだけですし、福井二郎さんは県外に住んでいるので、現物分割をすることは出来ません。
② 換価分割
不動産の一部または全部を売却して、換金して分割する方法ですが、今回の場合、長男の福井一郎さんが同居していたので、売却すると、住むところがなくなってしまいます。
③ 代価分割
特定の相続人が不動産を相続し、相続分を超えた分を金銭などで他の相続人に対して支払う方法ですが、今回の場合、長男の福井一郎さんは、代償分割するだけの資金を持っていなかったので、代価分割することが出来ません。
④ 共有分割
複数の相続人で持分を定めて、不動産の名義を共有名義にする方法です。共有分割をすると、不動産を売却しなくても済むので、共有で相続する方が多いのですが、不動産の共有は「問題の単なる先送り」と言われています。
その理由は、この不動産をさらにその子が相続すると、不動産の共有者が孫同士になったり、いとこ同士になったりして、共有関係が複雑になってしまいます。
＜相続対策＞
① 遺言書を書く
・自宅不動産を長男の福井一郎さんに、預貯金を次男の福井二郎さんに相続させると遺言書に書く。
・遺言書の付言事項で、自宅不動産を長男に相続させる理由をかいておけば、相続人間の争いを防ぐことが期待できます。
② 生命保険を活用する
・被保険者と契約者を被相続人の福井太郎さん、保険金の受取人を長男の福井一郎さんにします。
・遺言書で自宅不動産を長男の福井一郎さんに相続させます。
・長男の福井一郎さんに受け取った保険金を不動産の代償金として次男に渡すようにします。
これにより、平等な遺産分割ができるようになります。
故人名義のままの土地の相続と兄弟で共有になっている土地の処理
故人名義のままの土地の相続
・不動産は、先代・先々代の所有者のまま、登記がされていないこともよくあります。
・山や別荘地なども身内や他人と共有の名義になっている場合が多いです。
・土地などの不動産はずっと残りますが、時間がたつと相続人が増えます。さらに、相続手続きに必要な書類の有効期限や保存起源がありますので、相続登記をしないまま放っておくと、後になればなるほど相続手続きが大変になります。
・祖父の不動産の相続登記を放置し続けた結果、相続人が48人になり、相続登記が終わるまでに約2年かかったという事例があります。
兄弟で共有になっている土地の処理
・相続のときに、不動産は共有にしないほうがいいです。
・親子で不動産を共有しているときはまだいいのですが、兄弟姉妹で共有すると、共有者の一人が亡くなると、甥・姪が相続して、所有者となります。そうすると、不動産の売却や改修をするときに、甥・姪の同意を得られずに支障が出る場合がありますので気をつけてください。
事業用不動産を相続するときは相続対策が必須
生前から相続対策することが大切です。
【相続財産】
【背景】
・不動産経営をしていた松本太郎さんが亡くなりました。
・妻の松本花子さんは５年前にすでに亡くなっていました。
・子は長男と次男がいましたが、それぞれ自宅として不動産を購入し、家族と住んでいました。
・事業用不動産の収入は満室時は年間で１０００万円、相続時は空き室率が５０％で５００万円でした。
・長男と次男は不動産経営に関与していませんでした。
【松本家で行った相続手続き】
・松本太郎さんの自宅を売却し、相続税を支払う。
・事業用不動産をそれぞれ５０％ずつ共有分割。
・不動産経営は以前から依頼していた不動産会社に依頼
【相続手続きの結果】
・成約もなく、空室期間が長期化するうちに解約が出てしまいました。
・保証金の返還が必要となり、支出が多くなりました。
・不動産の大規模修繕工事が必要となり、銀行から資金を借り入れしました。
・数年後、銀行から借り入れた資金を返済できなくなり、事業不動産を売却することになりました。
・最終的には、松本太郎さんが残した自宅不動産、預貯金、事業用不動産すべてが手元からなくなってしまい、長男と次男は疎遠になってしまいました。
【考察】
・相続が失敗に終わった５つの原因
① 長男と次男が不動産経営にかかわっていなかった。
② 事業用不動産の収益改善ができていなかった。
③ 相続対策をしていなかった。
④ 不動産経営をすべて不動産会社に一任していた。
⑤ 遺言書がなかった。
・事業不動産を相続するときの５つのポイント
① 生前に、１つの物件につき１人の相続人に相続させ、物件だけでなく経営のノウハウも一緒に承継する。
② 生前に、必要な投資を行い、耐震補強工事などのリフォームをして、事業用不動産の価値を高める
③ 生前から修繕工事の準備をして、資金を積み立てる。
④ 時代の流れにあった、信頼できるビジネスパートナーを作る。
⑤ 生前に相続人とよく話し合い、エンディングノートや遺言書を準備する。
生前によく話し合うことにより、相続後の不動産経営の準備をすることが出来ます。
相続後に経営の準備をしようとすると、いろいろ問題が出ます。
・事業用不動産の後継者がいない場合
① 事業用不動産を売却する
② 第三者に事業用不動産を引き継いてもらう
などが考えられます。
相続人といっしょに話し合ったり、専門家に相談することが重要となります。
